“学区房”一直是家长朋友们非常关注的话题，尽管房价居高不下，但是依然有很多家长为了让孩子有良好的教育资源，不惜花重金购买所谓的“学区房”。但随着房地产政策、教育政策的不断变化，学区房买卖所涉及的法律问题愈加复杂多样。比如开发商利用学区房虚假宣传；学区房房屋学籍被占用；购房后出卖人迟迟不迁出户口，使得子女的入学路愈加坎坷等。
一、案情简介
2014年2月，吴先生、黄女士向房地产公司购买启东市好美丽花园小区房屋一套，总价为646880元，双方于2014年2月20日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，吴先生、黄女士与房地产公司对房屋的价款、付款方式、违约责任、交付方式等均作了约定。吴先生、黄女士此后付清了全部购房款。
2014年2月24日，好美丽花园小区部分业主向南通市启东工商行政管理局举报，称房地产公司在销售好美丽花园房屋的过程中，通过启东电视台、启东房产网等媒体发布广告，将楼盘的小学学区宣传为向阳花小学，但实际学区为格桑花小学，要求工商部门予以查处。
2014年4月25日，南通市启东工商行政管理局作出行政处罚决定书，认为：房地产公司在销售房屋过程中利用广告对好美丽花园楼盘的小学学区进行不实宣传的行为违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，处罚决定为：1、责令立即停止发布违法广告；2、以等额广告费用在本市范围内公开更正消除影响；罚款199413元。该行政处罚决定书已生效。
吴先生、黄女士起诉至法院，主张房地产公司对楼盘小学学区的宣传应当视为要约，房地产公司存在违约行为，应当赔偿其购房款10%的损失。
二、法院判决
一审法院认为，双方在签订的房屋买卖合同中并未对学区房的事项进行约定，因学校的招生地段是由教育部门统一发布的，教育部门未委托任何机构发布，也未与社会商业机构合作承诺与学校挂钩，故对合同以外的涉及教育资源的问题吴先生、黄女士应具有直接到教育部门查询真伪的义务，但吴先生、黄女士疏于该注意义务，其自身存在过错。且房地产公司的行为已由工商行政部门依据行政法规予以惩戒，吴先生、黄女士据以合同主张酌情以房价10%损失无事实及法律依据。综上，吴先生、黄女士的诉请不予支持。法院为化解矛盾，多次与房地产公司沟通，房地产公司同意自愿给予吴先生、黄女士房屋价格1%计6468.8元的补偿及承担本案诉讼费，法院认为房地产公司的承诺与法不悖，可以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、驳回吴先生、黄女士要求中成华地公司赔偿64688元的诉讼请求。二、房地产公司于判决生效后十日内给付吴先生、黄女士补偿款6468.8元。
吴先生、黄女士不服一审判决，上诉至中级人民法院称：1、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，学区房虽然未在合同中约定，但属于“相关设施”的范畴，不属于合同之外的事项。2、房地产公司因其违法行为受到行政处罚不能免除其民事责任。3、其属于消费者，双方签订的合同应当适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。二审法院认为，商品房并不属于《中华人民共和国消费者权益保护法》中的“商品”范畴，吴先生、黄女士要求适用《中华人民共和国消费者权益保护法》缺乏法律依据，判决驳回上诉，维持原判。
吴先生、黄女士再次向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高院认为，一、二审判决对其诉请未予支持，并无不当，裁定驳回再审申请。
三、法律分析
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，将销售广告和宣传资料视为要约的前提是宣传的房屋及相关设施必须在出卖人的商品房开发规划范围之内。
本案中，虽然房地产公司通过有关媒体发布广告宣传案涉楼盘的小学学区为向阳花小学，但向阳花小学并不在房地产案涉楼盘的开发规划范围之内，吴先生、黄女士在未能提供充分的证据证明宣传的向阳花小学对于双方合同的订立及房屋价格具有重大影响的情况下，无法确认房地产公司的宣传内容为要约。
四、相关法律法规
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约。”
《中华人民共和国广告法》第四条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”。但对于价格没有具体规定，对于“起”字也没有相关约束条款，这种“起”字广告就是开发商打的擦边球，以低价来吸引购房者。
《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条规定：“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”。
五、裁判规则
裁判规则一 商品房销售广告中有关“买房读名校”的承诺具体确定，且对合同的订立以及房屋价格有重大影响的，应视为要约。
裁判规则二 商品房销售广告中较为醒目位置印有“学区房”字样，并对学区房的承诺内容明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，因此，该承诺应视为要约。
裁判规则三 开发商在广告中宣传该楼盘为学区房，但未有具体承诺，购房者也未能证明该学区对于合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响，该广告宣传内容不视为要约。
裁判规则四 拥有学区房学位使用权的权利人可提出禁止他人使用学区房学籍的行为保全申请。
裁判规则五 因出卖人未及时迁出户口而导致学区房买受人子女无法入学的，出卖人承担违约责任。
裁判规则六 非因出卖人原因导致买受人子女入学迟延、最终顺利入学的学区房买卖合同，出卖人不构成违约。
裁判规则七 房产经纪公司对学区房居间合同订立的重要事实提供虚假信息而致使合同目的不能实现，购房人可不支付居间费。
六、律师建议
首先，学校的招生地段是由教育部门统一发布的，买受人可直接到教育部门查询房屋是否属于学区房；
其次，买受人专门为了保证子女入学而与出卖人签订学区房买卖合同的，应当在房屋买卖合同中特别明确学籍问题；
最后，如买卖双方因合同履行问题发生纠纷而诉至法院，为了防止出卖人恶意使用房屋学籍，买受人可基于其对涉案房屋学籍所拥有的使用权而申请行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口学位。
（江苏中虑律师事务所）
