一、 案情简介
2019年1月甲作为出租方、乙作为承租方签订《租赁协议》，约定甲将案涉房屋出租给乙，双方对租金、物管费、能源费等相关费用、违约责任、合同的解除等进行了约定。2020年1月，甲在知晓乙将案涉房屋转租给丙后，对案涉房屋断电，对于转租行为提出异议。后甲诉至法院，请求法院判令解除租赁合同，乙支付租金，丙对乙的付款义务承担连带清偿责任。
二、 法律分析
本案中，出租人因承租人违反合同约定擅自转租的行为，采取停止能源供应的方式限制承租人，法院从公平及诚实信用原则出发，对停止能源供应期间的租金予以扣减。实践中，若承租人有违约行为的，经出租人催告无效，进而给承租人发送停止能源供应通知函后停止能源供应的行为，可能对停止能源供应期间的租金造成影响，对该类影响的预判，需掌握合理限度，即合同履行僵局的形成。
（一）出租人停止能源供应的法理基础
因承租人原因拖欠款项、擅自转租的，且租赁合同中明确约定了在此情形下出租人有权停止能源供应的，出租人采取停止能源供应的方式进行催缴，属于行使合同履行抗辩权的行为表现。
（二）停止能源供应需有合理限度
笔者检索该类案例判决书，针对出租人停止能源供应的行为对停止能源供应期间的租金或者占用费收取标准的影响，法院普遍认为在合理限度内出租人催告后依约停止能源供应属于行使合同履行抗辩权的行为表现，在不突破合理限度的情形下，不影响相应费用按照合同约定收取。如果出租人停止能源供应的行为突破了合理限度，发生质变，法院将从公平及诚实信用原则出发，采用合理减损规则。
（三）合理限度的判断标准
一般认为，在承租人违约后，出租人已行使权利干预租赁合同履行之日起三个月左右合同履行的状态未好转，则认为租赁合同将陷入履行僵局。若出租人仍然继续停止能源供应，则从事经营的承租人无法实质经营和产生收益，双方亦无有效沟通，将造成资源浪费、损失扩大。此时，掌握打破该合同僵局主动权的出租人不行使约定或法定合同解除权，而继续主张按照租赁合同标准支付租金，或是出租人行使合同解除权后，未采取合理减损措施而主张参照原合同约定租金标准的占用费的，停止能源供应期间的租金或者占用费，难以得到全面支持。
三、 律师建言
出租人实施停止能源供应行为的合理流程建议
（一）在租赁合同中，建议增加关于“承租人有违约行为的， 经出租人催告后仍不改正的，出租人有权停止能源供应”类的约定，承租人发生违约行为的，出租人能够更好地主张其实施停止能源供应的行为存在合同赋予的权利。
（二）在合同执行过程中，承租人存在违约情形的，向承租人发出不低于两次书面限期改正的催告函；若承租人仍未改正或双方未能达成和解的，出租人向承租人发出要求改正及停止能源供应的告知函；承租人仍拒不整改的，出租人向承租人发出《将于x年x月x日停止能源供应的告知函》，并在确定时间点停止能源供应；停止能源供应后，出租人也应积极与承租人沟通，根据实际情况适时行使解除权或者协商变更租赁合同等。
江苏中虑律师事务所
