未经学校同意擅自转租可以解除合同

案情简介

      2017年某学校与甲公司签订房屋租赁合同，合同约定房屋租期为5年，房屋用途为经营办公文具店。合同同时约定，未经学校书面同意，甲公司不得将该房屋转租给第三人，否则学校有权不退还房屋押金。后甲公司擅自将商铺转租给乙公司，在学校发现后遂向甲公司提出交涉，要求甲公司解除与乙公司之间的合同，由甲公司继续承租。因协商未果，学校向法院提起诉讼，要求解除合同，返还商铺。

法律分析

      《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《房屋租赁合同司法解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

本案中，甲公司未经学校书面同意，擅自将房屋转租给乙公司，明显违反合同约定，属于解除合同的法定事由。根据合同约定，学校有权不退还甲公司房屋押金。在学校与甲公司之间的房屋租赁合同解除后，基于学校是房屋的所有权人，尽管甲公司与乙公司之间签订转租合同，乙公司对于学校而言仍然是无权占有人，学校有权要求乙公司返还房屋，至于乙公司因此而遭受的损失则可以基于转租合同约定，向甲公司主张赔偿。

律师建言

      学校在将商铺出租给商家时，应当在合同的违约责任中约定，商家擅自将房屋转租的，学校可以解除合同，没收房屋押金。另外学校知道商家擅自转租情况的后，若不同意转租的，应当及时处理，若超过六个月便不能再主张解除合同或者认定转租合同无效。